当前位置:596钱柜娱乐777 钱柜娱乐777真钱娱乐 市场动态 >>

楼市慎言数据拐点 二三线城市不排除下跌可能

2018年02月28日 11:46    来源:金融时报    点击:次    0条评论

日前,国家统计局公布的1月份70个大中城市住宅销售价格数据引发广泛关注。

  数据显示,2018年1月,一线城市新房价格同比由上涨转为下降。有分析人士认为,一线城市房价32个月以来首次出现同比负增长,从统计角度看有信号意义,后续二三线城市不排除下跌的可能。

  究竟如何看待最新楼市价格数据所释放出的信号呢?

  首先,一线城市价格稳中有降趋势符合消费者的实际感受,但对于价格趋势性变化的预期存在不同意见。

  应当说,一线城市房价下行与市场的实际感受相同。2017年下半年,笔者的朋友曾于北京市丰台区购买二手房。据介绍,该小区房价从一年前的5.5万元/平方米的单价下跌至当前的4.7万元/平方米左右。

  这样的例子并非孤例。与此前房价上涨阶段房地产中介打出的"月涨百万元"等夸张海报相比,"业主急售"、"降价30万元"等字眼在中介宣传和媒体报道中明显增多。

  但是,热点城市的房价"降温"是多重因素促成的。其中,政策调控、贷款门槛提升与贷款难度增大等政策调节因素不可忽视。不少有意购房者或换房者进入观望期,市场预期分化为两大阵营:一方认为严控趋势短期不可逆转,一线城市价格将稳中趋降;另一方则认为部分刚需或改善型需求将在政策信号出现松动后"逆袭"。

  如果仅仅观察最近一段时期一线城市楼市的价格变化趋势,针对地产的金融收紧政策的确是重要推手之一。结合中央租售并举政策的大力推动,租赁市场的发展将在一定程度上缓解刚需入市压力,并让部分改善型需求进入观望状态,一线城市的楼市或将迎来一个相对稳定的阶段。

  其次,二三线城市楼市价格变化趋势并不完全受跟随效应影响。

  对于二三线城市而言,过去一年经历了跟随一线城市补涨的阶段,大多数具有潜力的城市已完成了阶段性补涨。那么,补涨之后会不会跟跌呢?

  一线城市房价出现负增长,的确对市场有一定震慑,短周期内或将对整个楼市形成示范效应。但是,房地产市场的影响因素众多,跟随效应不是决定性因素。

  以陕西省西安市为例,从一年半之前的单价8000元/平方米能买到优质、高档、核心区位小区,到单价逼近2万元/平方米甚至更高的商品房市场,西安一年来的房价上涨逻辑不是单纯的"补涨"。

  一方面,随着一线、重点二线城市政策趋紧,部分投资、投机性资金重新寻找标的城市,西安或成为部分资金的关注目标;另一方面,也是更为重要的原因在于,西安地区房价上涨有明显的追随"地铁"和"新兴产业聚集"趋势。与此同时,当地政府在引入浙商投资等方面加大力度,并推出了适应性的"人才政策",鼓励符合特定条件的外来人口在当地购房,让地产发展与城市发展的逻辑形成一致。

  因此,西安楼市的上涨不仅仅是资金流入,也有地铁改善民生、引入浙商优化营商环境的机遇期所激发的区域经济增长预期。实际上,中西部的安徽、广西、四川等地已经出现人口回流。这种非传统核心城市的发展本身将成为当地楼市最有力、最可靠的支撑。

  再次,区域发展的阶段和战略侧重点不同或将成为决定性因素。

  早在本轮楼市发展呈现"一线城市过热、三四线城市库存高企"的分化格局时,分类调控即成为政策的主导思想。经过一年多的政策引导和市场调节,一线城市房价降温、成交量趋缓,三四线城市的去库存目标已基本达成。除了少数发展相对滞后的地区外,各地基本实现了阶段化均衡状态。

  应当看到,这一轮楼市价格调整既有政策引导之效,又符合区域发展规律。有业内专家表示,由于地产周期的中长期因素还是看人口,而一线城市及部分东南沿海城市城镇化率较高、潜在城镇化人口增量有限,因此,未来有待掘金的区域可能在国家重点战略支撑或形成特色发展优势、城镇化潜力待拓展的新一线、新二线城市。因此,区域发展的阶段和战略侧重点不同或将成为决定性因素。从全局而言,未来一段时间里,楼市或仍将保持相对平稳的态势,而区域间将因各自发展趋势而进一步分化。

  这种差异化趋势符合市场规律,也是对以往过度依赖土地财政的地方政府的最佳提醒——实实在在的经济发展前景才是楼市乃至地方经济真正的"晴雨表",而如何切实推动区域经济发展,是短期地方财政收益与中长期可持续发展的统一核心命题。

声明:本网大部分文章转载自第三方媒体,文章头部皆有标注来源出处,如涉及第三方合法权利,请告知本网下架处理。
0条评论网友评论

Copyright @ 2010-2018 596fc.com All Right Reserved 596钱柜娱乐777@为互联网事业发展助跑 钱柜娱乐777