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地方约谈样本启示:2018年调控或向三四线蔓延

2018年05月16日 11:34    来源:21世纪经济报道    点击:次    0条评论

  “大城市房价高,不如回家看看?”近年来,返乡置业投资理念深入人心,这也催生了一批二三线城市的火热。

  哈尔滨就是一个典型。世联行哈尔滨分公司一位中介人士告诉21世纪经济报道记者,“哈尔滨此前人口流失严重,年轻人多会选择去北上广打拼,但最近几年有明显回流。这主要因为大城市生活成本太高,许多年轻人开始选择回家乡工作或买房。还有一部分年轻人,就算自己不回来,也会把孩子放在老家给老人抚养。这促使当地学区房上涨更加厉害。”

  这并非个案。近期,住建部约谈风暴将12个热点城市推向大众面前。这些城市包括成都、太原、西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山。国家统计局数据显示,这些城市房价在3-4月份间均发生了较为快速的上涨。

  约谈风暴背后

  据住建部公布的信息,约谈哈尔滨是在五一节前。而就在5月8日,哈尔滨市政府出台了收紧楼市调控的文件。

  该新政与此前其他城市的方向大致相同。主要内容包括:要求主城区内新房3年内不能销售。哈尔滨市政府还表示将“同步强化土地供应的计划管理,根据各区域房地产用地供需关系制定差别化供地政策。”

  那么,哈尔滨为何会引来“约谈”?

  世纪经济报道多方查阅发现,2017年,在全国调控整体收紧态势下,哈尔滨楼市却保持逆市上涨态势。

  易居(博客)哈尔滨公司市场部数据显示,2017年哈尔滨房价均价达8450元/平方米,同比上涨14.8%,不论价格还是涨幅均创10年新高。记者在哈尔滨《生活报》公示的4月份在售钱柜娱乐777房价表发现,房价在2018年仍保持上涨态势。其中,不少高层钱柜娱乐777价格已涨至15000元/平方米,别墅洋房涨至20000-26000元/平方米。

  哈尔滨恒 大丁香郡一位销售人员向21世纪经济报道记者表示,该钱柜娱乐777目前售价约9200-9500元/平方米,而去年2月售价仅7000元/平方米左右,涨幅约31.4%-35.7%。去年底,该钱柜娱乐777售价还是8000元/平方米。今年以来4个多月时间涨幅甚至高于去年10个月涨幅。

  调研中发现,当地钱柜娱乐777置业顾问对于未来房价上涨预期也极具渲染力。哈尔滨群力区中海紫御观钱柜娱乐777的销售员笃定表示,“虽然群力区(哈尔滨新区)现在房价已经很高,但这里马上有吉尼斯公园项目,群力外滩也要完工,另外还会有八个免费公园。环境这么好,房价未来还会涨。”

  哈尔滨房价上涨的原因并不难理解。2016年底,哈尔滨出台了各项去库存新政。比如,公积金贷款最低首付款比例由30%减至20%,为进城务工人员开设缴存账户建立“绿色”通道。另外,哈尔滨还提高了棚改货币化安置比例。

  各项政策刺激之下,哈尔滨人口在2017年首次出现净流入,房地产市场也呈现供不应求态势。记者根据哈尔滨统计局数据综合统计发现,2017年末哈尔滨常住人口为1092.9万人,同比增长了13.6%。结合新增常住人口数和自然增长人口数来看,哈尔滨在2017年实现了人口在五年以来的首次净流入。

  楼市成交方面,易居企业集团哈尔滨分公司统计显示,3月哈尔滨市商品房成交8950套,环比上涨79.5%;成交面积89.5万平方米,环比上涨77.6 %,同比上涨12.4%;供应2539套,供应面积27.3万平方米环比下降18.5%、同比下降50.4%。

  调控或向三四线蔓延

  房价在过去一年快速上涨是本轮12个被约谈城市的共性。

  安居客统计显示,西安今年5月二手房均价11081元/平方米,环比上涨7.41%,同比上涨53.50%;三亚今年5月二手房均价30343元/平方米,环比涨1.53%,同比涨42.64%;哈尔滨5月二手房均价8800元/平方米,环比涨1.40%,同比涨 12.73%。

  安居客首席分析师张波认为,这些城市火热的原因主要有三:其一是城市本身的自住型购房需求较旺盛,如西安大力推进人才引进政策,自2018年一季度起,新落户西安的人口总数超14万人,其中人才引进、大专以上的学历落户人员占新落户人口六成以上,大量人口导入引发购房需求的快速攀升;其二是投资性需求依然存在,海口和三亚的外来购房人群比例较大,其中不乏大量投资性需求,当然海南全岛域限购后这一状况会有所变化;其三是城市本身吸聚力因素,东北仅有4个副省级城市,如果选择留在东北,哈尔冰、大连仍然是重点考虑城市。

  除上述原因,部分城市诸如哈尔滨,还包括受去库存政策刺激以及当地棚改货币化安置等因素影响。

  对于住建部的约谈行为,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,约谈也可以理解为窗口指导,属于比较间接但影响效果较好的调控手段。房价上涨过快的城市都容易面临被约谈,尤其是全国房价上涨幅度前10的城市。此次约谈成都和太原两市,也说明此类城市房价上涨过快,潜在上涨的因素还需要遏制。未来其他城市房价上涨若过快,也会面临类似约谈等内容。

  张波认为,目前不少被约谈城市调控力度已经增强,例如大连限购、海南全岛限购。未来有可能在提高购房门槛再继续加码,例如提高首付比例、提高二套房贷利率等,同时还会加大对假离婚、违约资金进入楼市的打击力度。

  中原地产首席分析师张大伟表示,被约谈的12城,楼市热度较高,投资需求旺盛,房价明显上涨。他认为,未来这些城市会在限购、限售、增加供应等方面发布调控政策。2017年,调控主要集中在一二线城市,2018年调控逐渐向三四线城市转移。

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